Покупка офисной недвижимости становится всё более популярной среди частных инвесторов, однако многие по-прежнему не понимают, когда именно приобретение может оказаться наиболее выгодным и какие инструменты позволяют существенно снизить расходы. О том, какие решения помогут сделать инвестиции в офисные лоты более эффективными, рассказала РИАМО директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. «Частные инвесторы активно переориентируются на коммерческие помещения, поскольку доходность в жилом сегменте стабильно снижается. Сегодня квартиры приносят 5–7 % годовых, тогда как офисы позволяют получать 8–12 % и обеспечивают более предсказуемый денежный поток», — отметила эксперт.
По её словам, за последние два года доля инвесторов, рассматривающих офисные помещения, выросла в несколько раз. Около 30 % сделок по покупке офисов в мелкую нарезку совершают именно частные лица. Причина проста: привычные финансовые инструменты перестали давать заметную отдачу, а коммерческая недвижимость продолжает демонстрировать стабильную доходность. Эксперт уточнила, что разница в эффективности вложений становится очевидной при сравнении реальных показателей. Например, офис площадью 70 кв. м в бизнес-центре класса А с арендной ставкой 40–45 тыс. рублей за квадратный метр в год приносит владельцу 230–260 тыс. рублей ежемесячно. Стоимость такого объекта — около 400 тыс. рублей за «квадрат», то есть порядка 28 млн рублей за весь лот. В итоге годовая доходность достигает 10–11 %.
Квартира аналогичной площади в том же районе вряд ли обеспечит более 150–180 тыс. рублей в месяц, при том, что затраты на покупку будут сопоставимыми. Кроме того, владелец жилого объекта вынужден вкладывать не менее 2–3 млн рублей в ремонт и оснащение. В случае с офисом эти расходы часто берёт на себя арендатор, а договор заключается в среднем на 3–5 лет. Как подчеркнула Захарова, одна из наиболее распространённых ошибок инвесторов — игнорирование возможности вернуть НДС при покупке коммерческой недвижимости. «Приобретая офис за 20 млн руб., инвестор фактически оплачивает 4 млн руб. НДС, и эту сумму можно вернуть. Реальная доходность при этом увеличивается не с 12 %, а до 16–20 % годовых, поскольку уменьшается фактическая стоимость покупки»,— пояснила эксперт.
 |
|---|
Возврат НДС возможен, если объект покупается компанией или индивидуальным предпринимателем на общей системе налогообложения и используется в деятельности, облагаемой НДС. Помещение ставится на баланс, выставляется счёт-фактура, после чего инвестор получает право на вычет. Дополнительным преимуществом является возможность возмещать налог с каждого платежа, не дожидаясь сдачи объекта. Если первоначальный взнос будет внесён до конца IV квартала 2025 года, декларацию с заявлением на возврат НДС можно подать уже в начале 2026-го. С нового года действует упрощённый порядок для налогоплательщиков, у которых общая сумма уплаченных налогов превышает размер заявленного вычета. Заявить возмещение можно в течение 3 лет.
Эксперт отметила, что дополнительную выгоду обеспечивает приобретение офисных лотов на ранней стадии строительства. В среднем стоимость квадратного метра в коммерческих проектах растёт на 30 % за весь период строительства. Ранний вход позволяет не только зафиксировать минимальную цену, но и выбрать наиболее ликвидные помещения, которые в дальнейшем проще сдавать и перепродавать. Практика подтверждает эффективность такой стратегии. В строящихся офисных проектах стоимость квадратного метра за 2025 год выросла на 25 %, и к моменту ввода объектов в эксплуатацию добавит ещё около 20 %. Так, купив лот площадью 40 кв. м за 15 млн руб. на старте продаж, через 2 года инвестор сможет реализовать его примерно за 20 млн руб. Захарова подчеркнула, что успех инвестиций в коммерческую недвижимость во многом зависит от своевременно принятых решений. Использование налоговых механизмов, продуманный выбор объекта и участие в проекте на раннем этапе позволяют не только снизить расходы, но и значительно увеличить доходность портфеля.
