Архитектурное сообщество Новосибирска выступило против предложения с 2027 года установить минимальную площадь земельных участков КРТ для строительства многоквартирных домов на уровне 2,5 гектара. Этим мнением Союз архитекторов Новосибирской области поделился с редакцией Om1 Новосибирск.
Специалисты считают, что такое решение слишком упрощает сложные градостроительные задачи, не учитывает особенности города и может негативно повлиять на его развитие. По мнению архитекторов, утверждение о том, что точечная застройка ухудшает облик города, перегружает инфраструктуру и лишает жителей света и воздуха, является односторонним. Введение единого порога, считают специалисты, не решит основных проблем, а может замедлить строительство и лишить город части инвестиций и новых проектов.
Исполнительный директор Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД) Роман Берсон отметил, что в Новосибирске проекты строительства многоквартирных домов реализуются в рамках системы комплексного развития территорий (КРТ). По его словам, это предполагает, что застройщик должен согласовывать проект с развитием социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры района. Такой механизм уже стал основой для города и действует на сотнях площадок, предусматривая участие застройщиков в развитии инфраструктуры.
«По статистике, примерно 75 % действующих договоров КРТ заключены на участки площадью от 0,35 до 2 гектаров, что отражает реальную градостроительную структуру города. Именно такие участки идеально подходят для точечного обновления и застройки пустых пространств. Введение порога в 2,5 гектара автоматически исключит из правового поля большинство текущих проектов — буквально три четверти существующих инициатив, уже лежащих в рамках системы, подразумевающей обязательства по развитию инфраструктуры», — заявил Берсон.
Спикер дополнил, что сам по себе размер участка не определяет качество городской среды или справедливое распределение инфраструктурной нагрузки. По его словам, дом на 0,5 гектара при грамотном проектировании и интеграции в квартал может превосходить по комфорту и функциональности крупный проект на 10 гектаров, вызывающий пробки и транспортные узлы.
«Основные проблемы точечной застройки кроются не в размере участка, а в отсутствии мастер-планов, комплексного градостроительного анализа, современных расчетных моделей обеспеченности и прозрачных регламентов. Именно эти инструменты позволяют создать гармоничное городское пространство без излишних ограничений», — уточнил Роман Берсон.
Архитектурное сообщество уточнило, что оно не выступает против регулирования, а предлагает альтернативные решения. Одним из условий специалисты называют введение обязательного мастер-плана для каждого проекта КРТ независимо от площади территории. Такой документ должен включать функциональное зонирование, параметры застройки, этапы реализации и анализ окружающей среды, а также соответствовать современным нормативам. По мнению архитекторов, это позволит решать реальные градостроительные задачи и одновременно сохранять развитие строительного сектора.
«Важной частью предложенной альтернативы является расчет нагрузок на городскую инфраструктуру: транспорт, парковки, школы, детские сады и социальные объекты. Двор, пешеходные маршруты, система озеленения, общественные пространства — всё это должно быть проработано на уровне договора, а не оставаться на усмотрение застройщика. При этом застройщики должны брать на себя обязательства по развитию этих объектов, а проекты — включать общественно-деловые функции и проводить конкурсы для значимых городских участков. Всё это обеспечит создание более сбалансированной и комфортной городской среды, повысит качество архитектурных решений и стимулирует профессиональное развитие и конкуренцию», — говорится в официальном заявлении Союза архитекторов Новосибирской области.
Эксперты считают, что каждый договор КРТ должен содержать анализ въездных и выездных потоков, оценку влияния на улично-дорожную сеть города и расчет потребности в парковочных местах. По их мнению, это не формальность, а способ заранее оценить влияние будущего проекта на городскую инфраструктуру.
В конечном счете качество городской среды зависит не от произвольных ограничений площади участков, а от профессионализма проектировщиков, прозрачных нормативных правил и государственного контроля, уверен Союз архитекторов области.
По их мнению, Новосибирску предстоит выбрать между упрощенными ограничениями, которые могут привести к стагнации, и более сложным подходом, основанным на принципах комплексного развития, профессиональных стандартах и ответственности всех участников процесса.
«Профессиональное сообщество готово поддержать самый разумный и обоснованный курс», — резюмировали в Союзе архитекторов Новосибирской области.
