Падение и взлёт
О ситуации на рынке недвижимости и ипотеки в 2022 году рассказал независимый аналитик Сергей Николаев. По его словам, в прошлом году фиксировали падение продаж на 20%. При этом ввод жилья увеличился на 12% по отношению к 2021 году, а число нераспроданных квартир — на 60%.
Если в 2021 году в Новосибирской области преобладал рынок продавца, то в 2022-м, после указа о частичной мобилизации, когда часть сделок «повисла», трансформировался в рынок покупателя. По словам эксперта, ситуация в 2022 году была лучше, чем в 2021-м, только в марте. При этом если рассматривать первые месяцы 2023 года, то по отношению к 2022-му они проигрывают процентов на 20. По мнению Николаева, снижение продаж на рынке недвижимости есть, но не катастрофическое.
«Ипотека выступала основным драйвером рынка. Если рассматривать наш регион в разрезе Сибирского федерального округа, то доля ипотечного кредитования занимала процентов 25. Самый пик выдачи кредитов пришёлся на март, потому что многие думали, что льготной ипотеки больше не будет, и стремились купить жильё. Сыграло роль и повышение ключевой ставки ЦБ РФ. В 2023 году Центробанк ужесточает требования и обещает жёсткие санкции тем, кто не будет им соответствовать. Ставки по ипотеке будут расти как общие, так и по договорам долевого участия. Цены на жильё будут снижаться медленнее, чем расти ежемесячные платежи по ипотеке. Если в феврале 2023 года цены упали на полтора процента, то ставка выросла на пять», — уточнил Сергей Николаев.
Эксперт отметил, что если сейчас отменить льготную ипотеку, то доступность новостроек относительно вторичного жилья снизится на 28%. Он также добавил, что в 2023 году будет расти доля апартаментов и индивидуального жилого строительства.
ИПОТЕКА 2023
Тренд на отказы есть?
В конце прошлого года доля отказов по ипотеке, по оценке аналитиков, достигла максимума. В Новосибирске ситуация не столь критична, отметил начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Александр Лотобаев. Тренд на отказы наблюдается, но их доля увеличилась несущественно.
«В 2022 году доля отказов увеличилась. Это связано с внешнеполитической ситуацией. Люди не понимали, как себя вести и что делать, и чаще отказывались от оформления кредитов», — сказал Лотобаев.
За ипотекой стали больше обращаться сотрудники силовых структур и IT-сферы. Причём подобное наблюдается и в сфере других банковских продуктов, добавил участник круглого стола.
«Также у нас наметилась такая тенденция: клиентов стало больше с официальными доходами. Этот тренд мы заметили с середины 2022 года, и сейчас он сохраняется», — добавил представитель Банка «Левобережный».
Клиенты стали более самостоятельны
Начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Валерия Силакова отметила, что по ипотеке поступает много обращений, причём не только из агентств недвижимости. Много заявок клиенты направляют, обращаясь напрямую в банк через колл-центры.
«Мы видим, что клиенты стали самостоятельно анализировать, изучать рынок предложений — без участия посредников, — и у них для этого есть все ресурсы. Они сами смотрят, какой банк какие условия предлагает. При этом для них имеет значение не только ипотечная ставка, они также просчитывают сопутствующие расходы и доходы на перспективу», — отметила специалист банка.
Однозначно обрисовать портрет клиента, заметила Силакова, сложно. Для IT-специалистов условия предоставления ипотеки стали более комфортными.
Ставки изменились в сторону клиента
По оценке руководителя Центра ипотечного кредитования Сибирского филиала банка «Открытие» Натальи Колбаскиной, старт ипотеки в 2023 году прошёл удачно: мы видим спрос со стороны населения и выполняем план по выдаче ипотечных кредитов. В 2022 году в Новосибирской области объёмы выдачи по ипотеке с субсидированной ставкой были чуть меньше, чем в целом по России. В 2023 году доля ипотечных кредитов с субсидированной ставкой в общем объёме выдачи будет уменьшаться.
Работа банков с застройщиками в любом случае продолжится, добавила эксперт. Количество договоров растёт пропорционально количеству продуктов, которые банк может предложить клиентам. Но максимально низкой ставки, отметила она, сейчас не будет.
Доля дистанционного сервиса растёт
По мнению директора направления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Сибирского банка ПАО Сбербанк Сергея Буянова, старт ипотеки в 2023 году прошёл успешно. За первый квартал пиковые значения обращений клиентов за ипотекой пришлись на март. В прошлом году пиковым месяцем по обращениям за ипотекой стал февраль.
«Если говорить об одобрении, то три из четырёх заявок мы одобряем. Если говорить о феврале–марте 2023 года, то 29% заявок подают на квартиры на первичном рынке. При этом 40% заявок от клиентов поступают через площадку «Домклик». Растёт доля дистанционного сервиса», — пояснил Буянов.
В 2022 году за ипотекой обращались 55% мужчин и 45% женщин. Средний возраст заёмщика — 36 лет среди мужчин и 38 — среди женщин. В браке состоят 72% мужчин и 49% женщин. Дети есть у 44% мужчин и 57% женщин.
«В основном за ипотекой обращаются семейные пары, но есть и одинокие. Бывает так, что клиент подаёт заявку, а потом отказывается от сделки из-за интересных причин. К примеру, помирился с женой», — уточнил Буянов.
Будущее за цифрой?
Цифровая ипотека становится трендом 2023 года. Все больше клиентов предпочитают дистанционное оформление документов походу в банк, считает старший специалист по клиентским и партнёрским продажам Росбанк Дом Ирина Чуркина.
«Цифровой» клиент — идеальный клиент. Он может подтвердить трудоустройство через сервисы, самостоятельно сделать выписку с зарплатного счёта и получить ипотеку по паспорту через электронно-цифровой сервис. Цифровую ипотеку запустили в 2022 году, и всё больше людей подтверждают заработки и оформляют документы через портал госуслуг. Если раньше приходилось собирать много бумаг, то сейчас всё можно сделать практически в несколько кликов. Тех, кто обращается за ипотекой через сервисы, становится больше», — констатировала специалист.
Набирает обороты и электронная регистрация сделок. Как отметила Чуркина, раньше она составляла менее 50% от общего объёма. В последние месяцы превысила 70%. Дальше, предположила участник круглого стола, доля электронных сделок будет расти, а владельцем квартиры можно будет стать практически за сутки.
Представитель банка «Открытие» Наталья Колбаскина добавила, что если у клиента есть цифровая подпись, он может получить ипотеку находясь в любой точке мира.
«Я вижу потенциал развития данного направления, ведь всё больше людей стараются делать как можно меньше телодвижений, становятся требовательнее к сервису и возможностям. Поэтому смею предположить, что количество таких сделок будет только расти. Причём электронную регистрацию сейчас можно проводить как с объектами на вторичном рынке, так и на первичном. Думаю, что в ближайшее время таким образом можно будет закрывать 100% сделок», — считает специалист банка.
Представитель ПАО Сбербанк Сергей Буянов отметил, что сделки без визита в банк скоро станут массовыми, поскольку это удобно и для банков, и для клиентов.
«Мы прекрасно к подобному относимся и считаем, что долю подобных сделок надо увеличивать», — добавил Буянов.
Александр Лотобаев из Банка «Левобережный» отметил, что в сравнении с 2021 годом в 2022-м доля электронных регистраций сделок выросла до 30%.
«Мы растём в этом направлении, но с удалённой идентификацией работаем более внимательно. Нам важна личная встреча с клиентом при выдаче денежных средств», — уточнил он.
НЕДВИЖИМОСТЬ-2023
Старт хороший
О ситуации на рынке недвижимости Новосибирска рассказала руководитель отдела продаж ООО «СЗ Новосибирский квартал» Лариса Неретина. По её словам, 2022-й год завершён с нормальными показателями.
По её словам, на рынке преобладает жильё комфорт-класса. Если брать левый берег, то это целые микрорайоны.
«Наша деятельность сосредоточена в основном в спальных районах. И получается, что покупатели следом за собой подтягивают родственников и знакомых. В основном это семьи 25–40 лет с детьми. Есть пласт людей возраста 55+, но это в основном те, кто купил квартиры вслед за детьми», — добавила Неретина.
Куда выгоднее вкладывать?
Одной из тем круглого стола стали инвестиции в недвижимость. Всё больше людей задаются вопросом, как выгодно вложить деньги, чтобы потом получать хорошие дивиденды. Как отметил директор отделения развития ГК ONE Company Алексей Сержанов, в Новосибирске растёт доля покупок апартаментов.
«Если посмотреть динамику продаж этой категории, то в январе 2022 года в городе был продан всего один объект, а в январе 2023 года уже 84. Можно говорить, что это колоссальный рост. Подобные проекты начали реализовывать многие крупные застройщики», — отметил Сержанов.
Застройщики стали обращать внимание на апартаменты ещё и потому, что на выделенном участке ничего другого построить нельзя, продолжил Сержанов. И хорошо, если земля находится в выгодном месте, имеет точки притяжения и хорошую наполняемость в части коммерции, сервисного обслуживания. В этом случае клиенты получают локацию либо для проживания, либо для сдачи в аренду и получения дохода.
Эксперт отметил, что с точки зрения инвестиций в недвижимость Новосибирск привлекателен. С другой стороны, апартаменты могут восприниматься не как доходная недвижимость, а как жилая, что тоже является неплохим вариантом.
Популярность ИЖС растет
Рынок индивидуального жилого строительства стал активно развиваться в эпоху коронавируса, когда людям нужно было срочно уехать с детьми из квартиры. По словам директора по развитию ООО «ДримХаус КОНСТРАКШЕН» Евгения Гайдука, цены за квадратный метр в загородной недвижимости существенно ниже.
«Несмотря на то, что участок удалён от мегаполиса и там не такая развитая инфраструктура, люди выбирают загородную недвижимость. Перед ними встаёт вопрос: купить трёхкомнатную квартиру в городе или обзавестись большей площадью с собственной парковкой и участком в 4–6 соток за те же деньги. Что касается школ, то до них можно добраться и на школьном автобусе. С детскими садами также можно решить вопрос: ребёнка можно пристроить не в учреждение по месту жительства, а в расположенное рядом с работой», — отметил Евгений Гайдук.
Популярность ИЖС растёт год от года. В основном выбирают каркасное домостроение. Клиент знает чего хочет и понимает всю прелесть технологий, констатирует Гайдук.
«Если судить по нашему опыту, то начиная с периода пандемии рынок постепенно смещается в сторону одноэтажных домов. Хотя до пандемии было такое восприятие, что если дом, то это как минимум два этажа. Вероятно, это происходит потому, что на верхних этажах люди проводят меньше времени, в основном вся деятельность сосредоточена на первом», — добавил Гайдук.
Представитель Банка «Левобережный» Александр Лотобаев добавил, что спрос на ИЖС «растёт колоссальными темпами». В 2022 году в сравнении с 2021-м он увеличился в 4,5 раза, в январе–феврале 2023-го в сравнении с аналогичным периодом прошлого года — в семь раз. По его прогнозам, летом доля выдачи ипотеки на ИЖС поднимется ещё выше. Этому способствуют изменения в 214-м федеральном законе, благодаря которым застройщики обратили внимание на одноэтажное индивидуальное строительство.
Чего ждать в перспективе?
В ходе круглого стола эксперты попытались ответить на вопрос: каким будет рынок недвижимости и ипотеки в 2023 году? Какие тенденции станут превалирующими, а какие, напротив, сойдут на нет.
По мнению руководителя отдела продаж ООО «СЗ Новосибирский квартал» Ларисы Неретиной, правы будут те застройщики, которые одновременно смотрят в сторону многоквартирных домов, индивидуального жилого строительства и апартаментов. Иными словами, берут разные спектры клиентов. Тем, кто развивает отдельные проекты, скорее всего, придётся непросто.
«Многие стараются сдавать объекты раньше сроков, так как проектное финансирование нужно быстро окупать. Банки будут ужесточать скрининг клиента, соответственно, преобладать будет рынок покупателя. Тенденции на рынке идут либо к большому дому, либо к небольшой квартире», — констатировала специалист.
Представитель ООО «ДримХаус КОНСТРАКШЕН» Евгений Гайдук отметил тенденцию к уменьшению площади в домах до 60–100 квадратных метров вместо 80–120.
«Клиенты стараются учитывать тенденции к уменьшению площади квартир и увеличению процентных ставок, поэтому стараются поймать золотую середину. Для них становится приемлемым вариантом потратить 10–15 минут на езду по трассе, раньше лечь спать и проснуться. Это нивелирует вопрос уменьшения площади городских квартир», — отметил Гайдук.
Представитель ГК One Company Алексей Сержанов отметил сокращение спроса на квартиры в январе–феврале 2023 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. С другой стороны, на новосибирском рынке могут появиться несколько федеральных игроков, и это может стать этапом оздоровления. При этом более мелкие игроки будут пытаться конкурировать с топовыми застройщиками.
По мнению участников круглого стола из банковского сектора, несмотря на ограничения ЦБ РФ, им будет что предложить застройщикам. Действенные инструменты есть.
«Ввиду высокой популярности околонулевой ставки от застройщика, которую сейчас отменяют, в европейской части страны снизилась доля сделок на первичном рынке. Диапазон ставок в прошлом году в Сибири был стандартным — 5–8% годовых, поэтому подобных изменений в СФО не наблюдается», — отметил Александр Лотобаев.
Наталья Колбаскина заметила, что число заявок на ипотеку растёт. По её мнению, банки продолжат работать с партнёрами.
«Новосибирск — динамично развивающийся город, потребность в недвижимости у людей есть. Нам всегда есть что предложить, а застройщикам — что продавать. Предпосылок для обвалов или форс-мажоров мы не наблюдаем. Единственное, могу отметить, что рынок всё больше разворачивается в сторону вторички. В какие-то месяцы было соотношение 80/20, 70/30, сейчас примерно 50/50», — заключила она.
В завершение круглого стола независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев отметил, что в 2023 году стоит ожидать роста ипотечных ставок и доли малоэтажного строительства. Тренд на уменьшение площади жилья завершился. Дома с маленькими квартирами сейчас практически не строят, на рынке преобладает жильё комфорт-класса. По его словам, застройщики всё же будут предлагать меньшие, но более функциональные площади. А рынок продавца окончательно трансформируется в рынок покупателя.
Авторы: Александр Ярошевский, Алина Гурицкая. Фото Сергея Буянова предоставлено пресс-службой ПАО Сбербанк