Заводские цеха, где десятилетия гремели станки, теперь наполняются звуками жизни. Голые кирпичные стены бывших фабрик становятся арт-объектами в современных лофтах. О том, как Новосибирск превращает промышленное прошлое в комфортабельное настоящее, редакции Om1 Новосибирск рассказал эксперт по недвижимости Александр Даниленко.
— Александр, проекты по реновации уже вовсю популярны в Москве. А как давно такое начали делать в Новосибирске и что есть на нашем рынке сейчас?
— Реновацией часто называют снос старого здания и строительство на его месте нового, но сейчас мы говорим о процессе реконструкции старого здания без затрагивания конструктива, который тоже относится к реновации. В основном из таких зданий делают апартаменты.
— Я правильно понимаю, что такие дома можно оформить исключительно как апартаменты? Какие юридические нюансы стоит знать покупателю?
— Всё зависит от изначального назначения здания. Если здание нежилое, то перевести его в жилой фонд невозможно. И тогда принимается решение сделать апартаменты, назначение помещения остаётся нежилым, но в них можно спокойно проживать. Апартаменты отличаются от жилых квартир тем, что в них невозможна постоянная регистрация, выше тариф на коммунальные услуги и больше налог на имущество. Также у апартаментов, как и у любой коммерции, нет срока давности владения. То есть налог с прибыли при продаже возникает в любом случае.
— Какие ключевые плюсы и минусы у покупки такой недвижимости?
— Апарты, как правило, дешевле обычных квартир, в этом их самый большой плюс. Часто такое жильё используется как инвестиция под сдачу в аренду. Многие объекты идут сразу с ремонтом и в управлении компании, которая помогает их сдавать. То есть собственник может подписать договор и просто получать деньги ежемесячно, не думая про арендаторов и амортизацию.
— Если верить «ЦИАНу», то даже в этом году студию в таком проекте, как «Сухановская», можно было купить за 1,3–1,5 млн рублей? Я правильно понимаю, что это на сегодня одни из самых бюджетных вариантов для покупки жилья в черте города? В чём, на ваш взгляд, главная ценность такого предложения?
— Сейчас «Суханово» студия без ремонта стоит 1 800 000, это самый бюджетный известный мне вариант в этом объекте. Ремонт можно взять от застройщика за 350 тысяч. Преимущества в том, что это полноценное своё жильё, за такую цену можно взять сейчас только комнату в общежитии.
— Вы, как риэлтор, считаете ли, что такие проекты будут и дальше популярны в Новосибирске? Появятся ли у нас свои культовые переделки, как в других городах? Или в нашем городе это скорее история про бюджетное и реальное для большинства приобретение первой недвижимости?
— Наш город быстро развивается во всех направлениях и, конечно, отрасль апартаментов тоже будет расти. Гостиниц у нас не так много, они должны будут пользоваться спросом. В Новосибирске есть апартаменты разного уровня по бюджету, поэтому это не всегда история про самое бюджетное.
— Насколько ликвидны такие апартаменты на вторичном рынке по сравнению с обычными квартирами? Есть ли какие-то риски или сложности при их последующей продаже?
— Про вторичный рынок действительно хороший вопрос, на который пока трудно ответить, так как ниша в нашем городе это ещё действительно новая. Мы ещё не столкнулись с большим потоком перепродажи апартаментов. Но такие бюджетные варианты, как «Суханово», уже продаются на вторичке, и имеется спрос. Сложность при продаже одна — налог. Во всём остальном сделка проходит как по обычной квартире. Также стоит отметить, что апарты не подходят под льготные ипотечные программы.
— Есть ли разница в коммунальных платежах (так как это нежилой фонд) и в целом в содержании такого жилья? На что будущему собственнику нужно заложить больший бюджет?
— Разница есть, коммуналка действительно платится по коммерческому тарифу. Но на небольшой площади это не сильно ощущается.
— Считаете ли вы, что такие проекты — это не просто решение жилищного вопроса, но и важный вклад в развитие городской среды? Они оживляют заброшенные территории, создают новые точки притяжения.
— Я бы не сказал, что это важный вклад в развитие, скорее просто бизнес. Но для покупателей с небольшим бюджетом первое жильё — ну это отличный вариант. Влияние таких переделок на городскую среду мы сможем по достоинству оценить через 10, а то и 20 лет.
— Какие районы Новосибирска, на ваш взгляд, наиболее перспективны для новых подобных проектов? Где ещё есть потенциал у «заброшек» для превращения в пространства и жильё?
— Конечно же, это левый берег. Там уже сейчас строятся апартаменты, но с нуля. Также есть здания, потенциально претендующие на подобные реновации. Не буду называть конкретные места, сам жду информацию от застройщика.
